A씨는 5년 전 전세보증금 5,500만 원을 주고 강북구의 한 상가건물에 입주해 지역아동센터를 열고 운영하던 중 건물이 경매에 넘겨졌지만 보증금을 돌려받지 못하고 거리에 내쫓길 위기에 처했다. 비영리 복지시설인 지역아동센터는 '상가임대차법' 상 상가에 해당되지 않아 법의 보호를 받지 못하기 때문이다.

서울시가 이렇게 법의 사각지대에 놓인 상가건물 입주 비영리 복지시설의 임대차 보증금 보호에 나선다.

서울시복지재단 내 서울사회복지공익법센터(이하 ‘공익법센터’)는 기동민 의원(민주당)과 공동으로 비영리 복지시설을 운영할 목적으로 상가건물을 임대하는 경우에도 임대보증금 보호를 받을 수 있는 방안 마련을 위한 입법토론회를 6일(화) 오전 10시 국회에서 개최한다고 밝혔다.
‘공익법센터’(마포구 공덕동 서울복지타운 내)는 서울시민들의 사회보장 분야 법률상담, 공익소송, 공익입법, 제도개선을 위해 서울시가 '14년 7월 서울시복지재단 내에 설치했다. 현재 센터장을 포함한 변호사 5명과 사회복지사 3명 등 총 9명이 근무하고 있다.(대표 상담번호 ☎1670-0121)

‘상가건물 임대차보호법(이하 상가임대차법)’은 건물이 경매에 넘어갈 경우 영세상인들(임차인)이 후순위로 밀려나 보증금을 되돌려받지 못하는 피해를 막기 위해 전세권 등기를 하지 않았더라도 단독으로 확정일자(등기)만 받으면 보증금을 우선 보호받을 수 있는 ‘우선변제권’을 인정하고 있다.

그러나 현행 ‘상가임대차법’ 상 비영리 복지시설은 ‘상가’에 해당하지 않아 별도로 전세권 설정등기를 하지 않는 한 원천적으로 법에 의한 보호를 받기 어려운 실정이다.
현행 상가임대차법은 우선변제권* 인정을 위해 사업자등록을 요건으로 하고 있는데 상가건물에 입주한 비영리 복지시설의 경우 사업자등록을 할 수 없다.
실제로 공익법센터는 '17년 초 한 지역아동센터의 피해사례를 접수하고 현재 보증금반환청구소송을 진행 중에 있다. (참고 : [보도자료] 확정일자만 믿고 안심하지 마세요, 2017.5.29.)


※ 우선변제권의 개념과 요건
⁍ 우선변제권이란 「상가건물 임대차보호법」상 임차인이 임차보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 말하며, 임차인이 ① 대항요건과 ② 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 인정된다.
⁍ 우선변제권이 있는 임차인은 임차상가건물이 경매 또는 공매에 붙여졌을 때 임차건물(임대인 소유의 대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다(「상가건물 임대차보호법」 제5조제2항, 대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결).
<출처 : 찾기 쉬운 생활법령정보 http://easylaw.go.kr>


이런 문제를 해소하기 위해 공익법센터는 ‘상가임대차법’ 상 보호대상에 사업자등록을 한 임차인 외에 ‘사회복지시설 신고를 한 복지시설’을 추가하고, 공시수단에 지자체가 발급하는 사회복지시설신고증을 추가하는 내용으로 법률개정을 추진한다는 계획이다.
공익법센터는 지난해 5월 전세보증금을 회수하지 못할 위험에 놓인 사회복지시설의 문제점을 파악하기 위해 서울시내 72개 지역아동센터의 임대차 상황을 분석한 결과를 발표한 바 있으며, 지난해 12월에는 ‘사회복지시설의 보증금 확보방안을 위한 법제포럼’을 개최하는 등 상가임대차법 개정 공론을 이끌고 있다.
개정 법안에서는 ①사업자등록증 이외에 사회복지시설신고증의 공시수단 추가 인정여부 ②확정일자 부여 관련 관할 세무서와 지자체간의 상호협력 등이 중요한 쟁점이 될 전망이다.


이와 관련해 열리는 이날 토론회는 필요한 법률 개정사항을 논의하고 실무적 해법을 마련하기 위한 자리로, 실제 피해자와 법률가, 국세청 및 서울시 등 관련 공무원 등이 참석한다.

총 4명의 발제(피해사례 발표 2명, 법률개정 전문가 발표2명), 3명의 지정토론(국세청 및 서울시 공무원, 법학교수), 전체 참가자의 자유토론 순으로 진행될 예정이다.(세부개요 붙임참고)

공익법센터는 토론회에서 제시된 관련기관 공무원 및 전문가들의 의견을 바탕으로 실무적 쟁점(공시수단 및 확정일자)을 정리하여 국회에서 개정법률안이 최대한 이른 시일 내에 발의 및 개정될 수 있도록 적극 지원하고 제도개선을 위해 노력해 나갈 계획이다.

남기철 서울시복지재단 대표이사는 “사회복지시설은 우리 사회를 지탱하는 최소한의 안전망으로서 안정적으로 운영되어야 한다”며 “사회복지시설이 영리시설이 아니라는 이유로 법적 보호를 받지 못하는 현실은 하루빨리 개선되어야 한다. 국회에서도 상가임대차법 개정에 대한 많은 관심과 지지를 부탁드린다”고 말했다.

기동민 의원은 “문재인 정부가 표방하는 포용적 복지국가를 달성하기 위해서도 일선 사회복지시설은 안정적으로 운영되어야 한다”면서 “상가임대차법 개정을 비롯해 제도적 사각지대 해소를 위해 노력이 필요하다고 본다”고 말했다.

시민들은 법의 사각지대에 놓인 상가건물 입주자들에게 더 이상 피해가 나오지 않도록 강력히 보호를 바란다고 전했다.